Flipping immobiliare: cos’è, come funziona, come farlo in Italia

Il flipping immobiliare è una forma di investimento che consiste nell’acquistare immobili a basso prezzo, per rivenderli a un prezzo più alto, in tempi rapidi, spesso dopo una ristrutturazione. L’obiettivo ovviamente è quello di ottenere un discreto profitto, che valga il rischio dell’investimento economico iniziale. Questa pratica è piuttosto comune e diffusa negli Stati Uniti, ma sta affascinando investitori in ogni angolo del mondo, guadagnandosi una notevole popolarità anche in Italia: il nostro Paese effettivamente ha un ampio patrimonio immobiliare che si presta a questo tipo di operazioni. Ma come funziona nella pratica il flipping? Quali sono i rischi e i requisiti per farlo in Italia? Certamente è un tipo di attività che richiede una approfondita conoscenza del mercato: ecco cosa occorre sapere al riguardo. 

Flipping immobiliare cos’è

Il flipping immobiliare, dal verbo inglese to flip, che significa capovolgere, è un tipo di business che consiste nell’acquisto di un immobile ad un prezzo conveniente per rivenderlo in breve tempo (tra i due ed i 12 mesi) ad una cifra più alta, spesso dopo una ristrutturazione che ne aumenti il valore o comunque l’interesse all’acquisto. Il tutto è ovviamente finalizzato all’ottenimento di un profitto elevato, da parte dell’impresa (o imprenditore o privato) che lo pratica. Rappresenta quindi una modalità diversa dal classico investimento nel mattone! La manovra si articola sostanzialmente in 4 fasi principali:

• Ricerca ed individuazione dell’immobile: deve avere caratteristiche specifiche a partire dal prezzo più basso rispetto al valore di mercato, buona potenzialità di valorizzazione, ad esempio, con una ristrutturazione a costi contenuti, una posizione strategica, ovvero appetibile per gli acquirenti, ma soprattutto una situazione giuridica, concessoria, catastale e fiscale in regola.
• Acquisto: occorre stipulare il contratto di compravendita, il più possibile vantaggioso, sia in termini di prezzo, che di condizioni, come la durata, le modalità di pagamento, le garanzie, le clausole risolutive. In questa fase, è fondamentale avere una buona capacità di negoziazione e di analisi dei rischi.
• Ristrutturazione: i lavori devono essere mirati a migliorare l’aspetto estetico, la funzionalità, l’efficienza energetica e la sicurezza dell’immobile, senza alterarne la struttura portante. In questa fase, è essenziale avere competenze tecniche, una buona gestione dei tempi e dei costi, una scelta accurata dei materiali e dei fornitori.
• Rivendita: è la fase cruciale che necessita competenze di marketing, una buona conoscenza del mercato immobiliare, una rete di contatti qualificati, una discreta capacità di comunicazione e di persuasione; l’immobile va messo in vendita e presentato nel migliore dei modi, con foto, descrizioni accurate, visite sul posto e all’occorrenza home staging.

Flipping immobiliare, quanto si guadagna e quali rischi

È chiaro che per avere tutte queste competenze non bisogna improvvisarsi. Tale attività di investimento è spesso fatta da immobiliaristi di lunga esperienza o comunque da privati che si rivolgono a consulenti immobiliari esperti come i professionisti di iad. Il flipping se ben fatto è molto redditizio: può generare un profitto che va dal 10% al 30% del prezzo di acquisto, in un arco di tempo che va dai 3 ai 12 mesi. Tuttavia, comporta anche delle insidie, che devono essere attentamente valutate e gestite, come:

• Rischio di liquidità: non riuscire a vendere l’immobile in tempi brevi, può comportare il pagamento di interessi, tasse, spese di gestione e di manutenzione, che erodono il margine di guadagno.
• Rischio di mercato: quando nel frattempo subentrano modifiche nelle tendenze di mercato tali da comportare la riduzione o addirittura il totale annullamento del profitto, ovvero quando diventa necessario rivendere ad un prezzo basso.
• Rischio operativo: è quello di incorrere in problemi tecnici, legali, amministrativi o fiscali, che possono rallentare o impedire il completamento dell’operazione. Questo può comportare il pagamento di sanzioni, multe, risarcimenti, contenziosi, che aumentano il costo dell’investimento.

Un esperto del settore riduce comunque al minimo tali insidie con una buona preparazione del progetto.

Flipping immobiliare come funziona

Il flipping è applicabile su ogni tipo di unità immobiliare, ma la maggioranza delle operazioni avviene con le proprietà residenziali, preferibilmente piccoli appartamenti: richiedono un investimento iniziale minore e sono facilmente rivendibili. Il business si può sviluppare in diversi modi:

• acquistando immobili da ristrutturare
• acquistando immobili messi all’asta
• usando il “saldo e stralcio”, ovvero raggiungendo un accordo economico con un proprietario debitore ed un creditore di un immobile posto in esecuzione o prima che si manifesti questa situazione.

 Per capire meglio come funziona il flipping immobiliare, è possibile fare un esempio pratico. Si compra un appartamento situato in una zona centrale con un valore di mercato pari a 200. 000 euro, pagandolo però 150.000 euro in quanto da ristrutturare. Si stipula un rogito favorevole, con una caparra ad esempio di 30.000 euro ed un saldo a 6 mesi di 120.000. Si effettuano i lavori di ristrutturazione per 30.000 euro comprensivi di tutti gli oneri e si rivende ad un valore di mercato maggiorato a 220.000 euro per l’intervento di riqualificazione avvenuto. Il profitto di questo flipping immobiliare è pari alla differenza tra il ricavato e le spese, ovvero:

Profitto = Ricavato – Costo

Profitto = 220.000 – (150.000 + 30.000)

Profitto = 40.000 euro

Il profitto sarà quindi di 40.000 euro, che corrisponde al 20% del prezzo di acquisto, in un arco di tempo di 6 mesi. Se l’accordo è stato favorevole come descritto, dalla vendita è possibile prendere anche il saldo dell’acquisto, senza fare un grande investimento economico. Questo è un esempio di flipping immobiliare ben riuscito, ma non sempre le cose vanno così. I rischi ci sono ed occorre affidarsi a professionisti esperti.

Flipping immobiliare come farlo in Italia

Per fare il flipping immobiliare in Italia, non sono richieste specifiche competenze, qualifiche o iscrizioni ad albi professionali, in quanto si tratta di una forma di investimento immobiliare, e non di una professione regolamentata. Tuttavia, è consigliabile avere delle conoscenze tecniche, economiche, di mercato e di negoziazione, per poter svolgere al meglio le varie fasi dell’operazione. Inoltre, è opportuno avvalersi di professionisti qualificati, come agenti immobiliari, valutatori, architetti, geometri, ingegneri, notai, avvocati, commercialisti, che possano offrire una consulenza adeguata e risolvere eventuali problemi. Di fatto è una delle attività immobiliari più redditizie che chiunque con una buona esperienza nel settore può praticare, come un bravo consulente immobiliare. Non esiste una normativa specifica che vieti agli agenti immobiliari di fare flipping, ma ci sono alcune questioni etiche da considerare: un siffatto professionista dovrebbe sempre agire nell’interesse del suo cliente e non approfittare della sua posizione per acquistare immobili a prezzi sottostimati o nascondere eventuali difetti o problemi legali nella rivendita. Nulla vieta infine di specializzarsi in questi modelli di business per supportare i propri clienti.

Flipping immobiliare con iad, è possibile?

Iad è una rete di agenti immobiliari indipendenti che offre diverse opportunità di lavoro e di investimento nel settore. Tra queste, c’è anche la possibilità di fare il flipping immobiliare. Un consulente di esperienza può quindi specializzarsi in tale settore per poter supportare i clienti ed ottenere compensi equi nelle rapide tempistiche di un flip. Il tutto sfruttando i vantaggi della rete iad, come i seguenti:

• accesso a un ampio portafoglio di immobili in vendita per selezionare quelli più adatti, con un buon rapporto qualità-prezzo e una discreta possibilità di valorizzazione.
• supporto: iad mette a disposizione dei propri agenti una serie di professionisti qualificati, che possono offrire consulenza e assistenza in tutte le fasi del flipping immobiliare, dalla ricerca all’acquisto, dalla ristrutturazione alla vendita. In questo modo, è possibile risolvere eventuali problemi tecnici, legali, amministrativi o fiscali, che possono ostacolare o compromettere l’operazione.
• risparmio di tempo e denaro: iad permette di risparmiare tempo e denaro, grazie alla sua struttura snella e flessibile, che non prevede costi fissi- l’agenzia è dematerializzata-, vincoli territoriali, intermediari o franchising. In questo modo, è possibile gestire il proprio lavoro in modo autonomo e indipendente, senza dover pagare delle spese di gestione, delle commissioni, delle royalties o delle quote di ingresso.

Inoltre, iad offre una formazione continua e gratuita, che permette di aggiornare le competenze e di migliorare le proprie performance. Per maggiori informazioni, si può consultare il sito ufficiale di iad.