Il senior housing in Italia come nel resto del mondo si sta trasformando in un luogo di aggregazione sociale di particolare rilevanza: poiché la popolazione generale sta invecchiando, in modo attivo, si fa dominante la necessità di creare soluzioni abitative, nuove, pensate per gli anziani autosufficienti, che favoriscano lo stare insieme, la sicurezza e l’assistenza medica. Dal punto di vista del mercato del mattone questo modello di coabitazione è ancora considerato “invisibile” nel nostro Paese, ma si prospetta divenire una nicchia interessante su cui puntare per il prossimo futuro. Va considerato in piena espansione, quale preziosa opportunità per gli investitori e per gli agenti immobiliari che intendono specializzarsi e differenziarsi. Infatti, non solo questo segmento promette forti crescite, ma anche una stabilizzazione come fonte di redditività sul lungo termine resistente alle crisi e ad alto impatto socioeconomico. Ecco cosa occorre sapere e fare per entrare in questo mondo.
Senior Housing in Italia, cosa sono
Quando si parla di senior housing, o senior living, si fa riferimento a complessi residenziali pensati e strutturati per persone con più di 65 anni, autosufficienti. Questi luoghi sono caratterizzati da appartamenti indipendenti, di varie metrature, circondati ed arricchiti da spazi e servizi comuni, per la ristorazione, la spesa, il tempo libero, le attività ricreative di gruppo, l’assistenza sanitaria la socializzazione e la sicurezza. Talvolta anche con l’ausilio della domotica. Il tutto con spese generali condivise, apportando ai pensionati dunque qualità di vita e risparmio economico.
Nel 2021, in Italia erano attive circa 100 residenze di questo tipo, per lo più distribuite nel Nord del Paese, ma oggi sono più numerose e con un potenziale immobiliare fortemente in rialzo. Questo perché gli anziani sono sempre di più, compresi gli over 80, e desiderosi di rimanere indipendenti, nonché con una vita sociale attiva, che sicuramente fa bene alla salute.
Attualmente però il fenomeno immobiliare delle senior housing è ancora abbastanza invisibile. Solo il 6,4% delle strutture residenziali destinate alla popolazione in questa fascia di età è per autosufficienti e non sempre con caratteristiche di socializzazione. La maggioranza delle soluzioni è rivolta ad anziani non autosufficienti o con assistenza mista. La motivazione va ricercata negli scarsi investimenti: il settore del Senior Housing in Italia rappresenta meno del 2% del totale del real estate commerciale, un valore estremamente più basso rispetto al resto d’Europa.
Nel nostro Paese questi, infatti, sono quasi esclusivamente privati, poiché i fondi statali e regionali, vengono sostanzialmente riversati nelle ben diverse RSA (case di riposo). Eppure, secondo un recente studio di Nomisma, basterebbe che solo l’1% della popolazione over 65 optasse per il senior living, per far salire immediatamente la domanda a circa 140.000 alloggi. È una questione culturale su cui gli addetti al mattone devono ancora lavorare molto.
Senior Housing, l’attenzione degli investitori
Investitori privati e istituzionali cominciano a rivolgere la propria attenzione verso il Senior Housing. L’esigenza c’è, occorre mettere in pratica il modello abitativo e saperlo comunicare agli interessati. Questo è il momento giusto, per giocare d’anticipo ed immettersi in questo segmento che si appresta a diventare importante e resiliente dal punto di vista della redditività. Alcune stime si aggirano parlano di un rendimento tra il 5,3 % e il 5,5 % annuo, leggermente superiore a quello degli investimenti in RSA tradizionali. I progetti in corso? Numerosi, alcuni anche originati dai fondi del PNRR: si stanno destinando risorse per la “riconversione” di vecchi immobili in strutture di senior housing. Anche l’INPS, ad esempio, ha investito in questo segmento, per circa 10 milioni di euro.
In Italia, nonostante un calo generale degli investimenti in Europa, il comparto si mantiene promettente ed in prospettiva. Nomisma nella sua ricerca ha evidenziato anche altri aspetti: il tasso della copertura della domanda over 65 è fermo all’1,9 % (e sarebbe ottimale raggiungere almeno il 5 %), con regioni del Nord più avanzate (3‑3,3 %), e altre quasi ferme sotto l’1 %. Tale gap espone a grandi margini di crescita in città come Milano, Torino, Venezia, Roma e Firenze, ma anche nelle province limitrofe.
Professione agente immobiliare, perché e come specializzarsi in senior housing
Per un agente immobiliare, specializzarsi in senior housing rappresenta una scelta competitiva importante, di forte impatto per il futuro. Proprio per agire d’anticipo. Si tratta di una nicchia di mercato che necessita di competenze specifiche: conoscenza normativa (regole edilizie, requisiti di sicurezza, certificazioni energetiche), capacità di progettazione orientata all’accessibilità, infrastrutture sociali e servizi sanitari integrati, ma anche saper comunicare la potenziale redditività agli investitori, sapendoli consigliare sulle località più promettenti, e al contempo essere in grado di proporre ai potenziali affittuari tutti i vantaggi.
Specializzarsi ora, in questo momento, è particolarmente importante, poiché la domanda è in crescita, ma ancora poco servita (rari gli agenti in grado di offrire queste soluzioni).
Il consulente immobiliare ha un margine di lavoro importante per affiancare investitori e sviluppatori nell’analisi del business plan, valutare location, scegliere immobili riconvertibili, gestire marketing rivolto agli over. Il tutto richiede ovviamente una formazione specifica sulle normative, i servizi, la progettazione ed il wellness, che deve essere garantito.
Ciò significa anche fare networking con operatori sociali, aziende di telemedicina, cooperative, enti locali. Fondamentale sarà inoltre anticipare il mercato con un’analisi mirata, ovvero comprendere dove c’è maggiore potenziale (con alte percentuali di over 65 e poche strutture), ed offrire agli investitori un servizio completo, che parta con una valutazione immobiliare e comprenda un business plan totale, partner per la gestione, posizionamento marketing, target over 65 autonomi, opposizione alla solitudine e isolamento. Infine, sarà necessario attivarsi in una comunicazione efficace rivolta alle persone anziane o ai familiari che aiutano nelle scelte residenziali.
Iad immobiliare, per diventare un consulente esperto in senior housing
Da dove cominciare visto che il settore non è ancora ben sviluppato? Con la rete di iad immobiliare si può lavorare d’anticipo. Entrare a far parte di questa agenzia che lavora esclusivamente online, significa ricevere tutti gli strumenti necessari, per apprendere come differenziarsi nel segmento delle senior housing. Qui la formazione è costante ed in continuo aggiornamento, grazie ad una piattaforma dedicata e alla realizzazione di webinar e workshop con fondi immobiliari, architetti e operatori sociali che già lavorano su progetti replicabili.
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